Inwestowanie w mieszkania lub domy bywa niezwykle dochodowym biznesem. Każda transakcja tego rodzaju podlega opodatkowaniu. W codziennej pracy biura nieruchomości często spotykamy się z zapytaniami o kwestie podatkowe, związane ze zbyciem nieruchomości. Zysk pochodzący ze sprzedaży nieruchomości jest wliczany do podatku dochodowego od osób fizycznych, jednak istnieją sytuacje, w których unikniemy opodatkowania. Jakie warunki należy spełnić, by nie płacić podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania? Jakie pułapki czekają na osoby sprzedające nieruchomość? Jakie transakcje i w jakim czasie podlegają opodatkowaniu? Przedstawiamy Państwu kompleksowy poradnik na temat głównych zagadnień związanych z opodatkowaniem sprzedaży na rynku nieruchomości.
Jakiemu opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu?
Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu lat od daty zakupu, musimy liczyć się z koniecznością opłacenia podatku dochodowego. Podatek zapłaci każdy, kto zbył nieruchomość przed upływem pięciu lat. Okres ten liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym miał miejsce zakup lub ukończenie budowy sprzedawanej nieruchomości. Obecnie nie jest konieczne uiszczanie podatku od sprzedaży nieruchomości kupionych przed 31 grudnia 2012 roku. Osoby planujące zbyć nieruchomość zakupioną w 2013 roku będą zwolnione z podatku dochodowego, jeśli sprzedaż nastąpi 1 stycznia 2019 roku lub później, osoby sprzedające nieruchomość zakupioną w 2014 roku nabędą prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości z początkiem roku 2020.
Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania = 0 zł
Opcja 1: sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat podatkowych
Najprostszym sposobem na uniknięcie konieczności opłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości będzie dokonanie transakcji dopiero po upływie pięciu lat od jej nabycia. Przypominamy, że zgodnie z obowiązującym prawem liczymy lata podatkowe, a nie kalendarzowe.
Opcja 2: sprzedaż nieruchomości bez zysku
Wielu inwestorów nie może sobie pozwolić na sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat podatkowych. Jeżeli nie jesteśmy w stanie spełnić pierwszej opcji, a np. sytuacja na rynku uległa zmianie, przez co wartość nieruchomości spadła, unikniemy konieczności uiszczenia podatku dochodowego. Wykazując dochód wynoszący zero złotych lub stratę, zniknie podstawa prawna do naliczenia podatku. Dochód ze sprzedaży liczymy w prosty sposób. Wystarczy zestawić cenę zakupu nieruchomości z ceną sprzedaży. Prawo przewiduje konieczność opłacenia podatku w wysokości 19% od dochodu.
Opcja 3: sprzedaż i zakup nowej nieruchomości
Jeśli podatek od sprzedaży nieruchomości został naliczony, ponieważ nie minęło pięć lat od wejścia w jej posiadanie i dochód z jej sprzedaży był wyższy od zera, istnieje możliwość obniżenia tego podatku. Opcja dotyczy w dużej mierze osób, które sprzedały nieruchomość otrzymaną w ramach spadku lub darowizny. Zostając właścicielem domu na skutek otrzymania spadku lub darowizny nie ponosimy kosztów jej zakupu. 19% od jej wartości może okazać się naprawdę sporą sumą. Jeśli w ciągu dwóch lat podatkowych od sprzedaży nieruchomości przeznaczymy dochód na zakup nowej nieruchomości, podatek zostanie obniżony lub zredukowany do zera. Wysokość podatku zależy od kwoty, jaką przeznaczymy na zakup nieruchomości. Jeśli będzie to tylko 1/3 dochodu, pozostałe 2/3 będą podlegały opodatkowaniu. Stosując to rozwiązanie, należy pamiętać o kontakcie z US i uwzględnieniem tej czynności w deklaracji podatkowej.
Gdzie jest haczyk? 7 pułapek podatkowych, na które należy uważać, gdy sprzedajemy nieruchomość:
1. Urząd skarbowy, a zakup nieruchomości w celu uzyskania przychodu
Zwolnienie z konieczności uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19 procent, po upływie pięciu lat podatkowych od nabycia nieruchomości dotyczy tylko i wyłącznie majątku osobistego. W przypadku, gdy Urząd Skarbowy stwierdzi, że sprzedający wszedł w posiadanie nieruchomości w celu osiągnięcia przychodu, podatek może zostać naliczony także wtedy, gdy sprzedaż miała miejsce po przekroczeniu pięcioletniego progu. Konkretne kwestie związane z obrotem nieruchomościami traktowanym jako działalność gospodarcza rozwieje kontakt z doradcą podatkowym.
2. Meldunek, a podatek
Obowiązujące niegdyś przepisy, umożliwiające zwolnienie z konieczności opłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, gdy byliśmy w niej zameldowani przez rok, zostały zniesione. Nie ma możliwości dokonania sprzedaży nieruchomości i zwolnienia z podatku powołując się na 12-miesięczny meldunek w sprzedawanym mieszkaniu lub domu.
3. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na kolejną inwestycję mieszkaniową
Zakup nowego mieszkania ze środków, będących dochodem ze sprzedaży innej nieruchomości, której posiadaczami zostaliśmy w okresie krótszym niż pięć lat podatkowych, wiąże się z pewnym ryzykiem. Nie mamy się czego obawiać, jeśli zamieszkamy w danym domu lub mieszkaniu. Jeśli Urząd Skarbowy stwierdzi, że nieruchomość została nabyta do dalszej odsprzedaży lub w celu zarobkowym, podatek zostanie naliczony mimo spełnienia wszystkich określonych w prawie warunków.
4. Nieruchomość jako spadek lub darowizna
Jednym z najczęstszych błędów, jakie popełniają podatnicy, jest utożsamianie wejścia w posiadanie mieszkania i jego późniejszej sprzedaży jako jednej transakcji. Osoby wchodzące w posiadanie nieruchomości na skutek dziedziczenia po bliskim nie płacą podatku. Wejście w posiadanie i sprzedaż to dwie oddzielne transakcje, a zwolnienie opłat w pierwszej nie definiuje ulg podczas drugiej. Jeśli właściciel nieruchomości, który nabył ją w ramach postępowania spadkowego, zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat podatkowych, koszty podatkowe mogą być niezwykle dotkliwe.
5. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na zakup działki
W przypadku wydatku na nowy cel mieszkaniowy należy wybierać działkę budowlaną. Selekcji odpowiednich działek dokonujemy na podstawie planu miejscowego lub decyzji. W przypadku, gdy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną lub np. działalność komercyjną, przepisy podatkowe nie mają tu zastosowania.
Podatek od sprzedaży nieruchomości:
Zgodnie z obowiązującymi zasadami, podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) zapłacimy w kilku sytuacjach. Zapłacą go osoby, które wzbogaciły się na skutek:
I) zbycia nieruchomości w całości lub części, a także udziału w nieruchomości,
II) zbycia prawa do użytkowania własnościowego mieszkania spółdzielczego, a także lokalu użytkowego i domu jednorodzinnego
III) zbycia prawa do użytkowania wieczystego gruntów.
Dobra sytuacja na rynku nieruchomości powoduje, że wielu naszych klientów rozważa sprzedaż swoich nieruchomości i dalsze inwestycje. Korzystając z pośrednictwa naszego biura, masz pewność, że transakcja zostanie gruntownie przeanalizowana pod względem podatkowym. Znamy skuteczne sposoby na radzenie sobie z pułapkami podatkowymi, wiemy jak ich unikać.
