Poradnik

1) Dlaczego wato podpisać umowę na wyłączność z biurem nieruchomości?

Decydując się na współpracę z biurem nieruchomości prędzej czy później przyjdzie nam podpisać umowę. Dokument reguluje relację między właścicielem nieruchomości a pośrednikiem. Na rodzimym rynku obrotu nieruchomościami możemy się spotkać z dwoma typami umów sprzedaży/najmu nieruchomości: umową na wyłączność lub umową otwartą. Dziś przybliżymy Państwu, jak wygląda umowa podpisana na wyłączność z jednym biurem nieruchomości lub konkretnym pośrednikiem. Wybierając profesjonalnego, licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami, warto postawić na ten model współpracy. Umowa na wyłączność ma wiele zalet i nie należy się jej obawiać. Rozwiązanie to sprawdza się w przypadku naprawdę wyjątkowych ofert, jak i standardowych nieruchomości, niemających cech, które już na pierwszy rzut oka wyróżniają ogłoszenie w morzu konkurencji. Profesjonalny agent dysponuje większą liczbą narzędzi, umożliwiających skuteczną i szybką sprzedaż. Umowa na wyłączność daje agentowi nieruchomości zdecydowanie szersze pole do działania niż jak dzieje się to w przypadku umowy otwartej. Jak wygląda umowa na wyłączność podpisywana w biurze nieruchomości? Jakie są zalety umowy na wyłączność? Na co zwrócić uwagę przy wyborze pośrednika w obrocie nieruchomościami, z którym podpiszemy umowę na wyłączność?

SPRZEDAŻ/WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI: WSZYSTKO NA TEMAT UMOWY NA WYŁĄCZNOŚĆ

Umowa na wyłączność: skuteczna promocja Twojej oferty na rynku

W przypadku podpisania umowy na wyłączność z renomowanym biurem nieruchomości mamy pewność, że oferta będzie odpowiednio konwertowała. Zainteresowanie szerokiej rzeszy klientów daną nieruchomością to pierwszy krok do sukcesu sprzedażowego, zadowolenia właściciela nieruchomości i wpłynięcia prowizji na konto agencji. Wszystko to za sprawą budżetu, jaki biuro może przeznaczyć na promocję oferty. Przy większym budżecie obsługowym oferty, agent łatwiej dotrze do potencjalnych klientów. Prezentacja oferty w serwisach ogłoszeniowych i na stronie agencji jest pełniejsza. Na portalach pojawia się dokładniejszy opis nieruchomości, często z dokładnym adresem. Agent może wykonać lub zlecić przygotowanie profesjonalnej sesji zdjęciowej nieruchomość lub przygotowanie cieszącego się w ostatnich latach rosnącą popularnością wirtualnego spaceru po nieruchomości. Umowa na wyłączność pozwoli pośrednikowi na wykorzystanie wszystkich narzędzi do skutecznej promocji oferty. Łatwo będzie wprowadzić tricki związane z hasłem „home staging”, wpływające na atrakcyjność danej nieruchomość względem propozycji konkurencji. Zaletą umowy na wyłączność jest także uniknięcie inflacji ofert, czyli wyświetlania jednej oferty u kilku pośredników. Różne sposoby prezentacji jednej oferty negatywnie wpływają na jej czytelność, często wprowadzając kupującego w błąd.

Nieruchomość oferowana tylko w jednym biurze: priorytetowe podejście do transakcji

Nie jest tajemnicą, że biura nieruchomości traktują priorytetowo oferty na wyłączność. Właściciele lokali podpisujący umowę tylko  z  jednym biurem mogą liczyć na to, że ich nieruchomość będzie prezentowana przed ofertami, którymi pośrednik obraca na podstawie umów otwartych. Pewna prowizja ze sprzedaży i konieczność sfinalizowania transakcji w określonym czasie to gwarancja, że biuro nieruchomości wykorzysta wszystkie dostępne środki, by szybko i korzystnie przeprowadzić sprzedaż lub wynajem lokalu.

Umowa na wyłączność: moc narzędzi marketingowych i lepsza widoczność na portalach branżowych.

Skuteczna promocja oferty w internecie i mediach tradycyjnych kosztuje. W przypadku umowy na wyłączność agent dysponuje większym budżetem na odpowiednią promocję oferty. Wśród środków dostępnych dla agenta należy wymienić promowanie ogłoszeń w serwisach branżowych, lepszą widoczność na stronach agencji, a nawet przygotowanie dedykowanych folderów, czy organizację dnia otwartego w nieruchomości będącej przedmiotem umowy na wyłączność. Dobrze przygotowana oferta jest unikatowa i budzi zaufanie klientów. Współpracując z profesjonalnym pośrednikiem, oferta będzie widoczna w wielu miejscach. Pojedyncze, dobrze przygotowane ogłoszenia w wielu serwisach budzą zaufanie klientów.

Pełna dyspozycyjność agenta i wygodniejszy kontakt z biurem nieruchomości

Współpracując z kilkoma agencjami, poświęcamy wiele czasu na kontakt i przekazanie informacji na temat nieruchomości. Każda zmiana w ogłoszeniu wiąże się z koniecznością kontaktu z kilkoma lub kilkunastoma osobami. W przypadku umowy na wyłączność mamy pewność, że oferta nie będzie chaotyczna czy niedopracowana. Umowa na wyłączność to klarowne raporty z przeprowadzonych działań, szybki dostęp do informacji na temat zainteresowania, jakie oferta budzi wśród potencjalnych klientów oraz możliwość szybkiego reagowania na przesłanki, które mogą wpłynąć na błyskawiczną sprzedaż nieruchomości w korzystnej cenie.

Umowa na wyłączność: bezpieczeństwo

Wiele osób obawia się przekazywania kluczy do swojego domu osobom trzecim. Nic dziwnego, zwłaszcza jeśli mieszkanie lub dom zostały wystawione w kilku agencjach jednocześnie. Klienci, którzy współpracują z kilkoma agencjami, najczęściej dojeżdżają na spotkania z potencjalnymi klientami w celu udostępnienia lokalu na prezentacje. Podpisując umowę na wyłączność, możliwe jest przekazanie dodatkowego kompletu kluczy zaufanemu agentowi.

Oszczędność czasu, a umowa na wyłączność

Przekazanie sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości jednej agencji to zdecydowana oszczędność czasu. Same spotkania z pośrednikami, podpisanie umowy to długie godziny. W przypadku umowy na wyłączność, kupujący poświęca minimalną ilość czasu na załatwienie formalności. W przypadku umowy na wyłączność zdecydowanie mniej czasu zajmuje sama kontrola działań agencji. Umowy otwarte to nawet kilkadziesiąt ofert, które kupujący powinien sprawdzić i zaakceptować. Umowa na wyłączność jest wygodna, gdy sprzedający to osoba zajęta zawodowo lub przebywająca za granicą.

Czym jest umowa na wyłączność na sprzedaż lub wynajęcie nieruchomości?

Umowa na wyłączność to nic innego jak dokument łączący interesy zamawiającego (właściciela nieruchomości) i wykonawcy (biura nieruchomości lub pośrednika). Zawarte w niej informacje dotyczą praw i obowiązków każdej ze stron, dokładnej specyfikacji nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz stawkę za pośrednictwo w transakcji. Każda umowa na wyłączność zawierana jest na określony czas.

Umowa na wyłączność w detalach:

I. Właściciel nieruchomości
Osoba posiadająca prawa do nieruchomości, wynikających z dokumentów takich jak akt notarialny, przydział ze spółdzielni mieszkaniowej lub wyrok sądowy potwierdzające nabycie nieruchomości (sprzedaż, darowizna, spadek).

II. Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Osoba posiadająca kwalifikacje i wiedzę dotyczącą obrotu nieruchomościami z licencją zawodową. Każdy licencjonowany pośrednik posada ubezpieczenie OC od prowadzonej działalności.

III. Czas trwania umowy
Czas, w jakim właściciel chce zbyć nieruchomość. Czas ten przeznaczony jest na segmentację rynku, pozyskanie klientów i przygotowanie pełnej strategii sprzedażowej dla oferty. W przypadku mniejszych mieszkań popularne są umowy na kwartał. Sprzedaż okazałej rezydencji może wiązać się z umową na kilka lat. Czas trwania umowy zależy w dużej mierze od lokalizacji nieruchomości, sytuacji rynkowej, ceny i wielu innych czynników. Doświadczony agent działający na konkretnym terenie oszacuje czas potrzebny na skuteczne przeprowadzenie transakcji.

IV. Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości oraz biura nieruchomości
Sprzedający: przekazanie agencji kompletu dokumentów niezbędnych do przygotowania umowy w tym kompleksowych informacji na temat nieruchomości; natychmiastowej informacji o zamiarze wprowadzenia zmian w ofercie; zobowiązanie o zaniechaniu współpracy z innymi biurami nieruchomości lub klientami na własną rękę.

Biuro nieruchomości: wielokanałowe poszukiwanie potencjalnych klientów, w tym współpraca z innymi biurami; marketing i promowanie oferty w mediach tradycyjnych oraz nowoczesnych; ponoszenia kosztów obsługi i promocji nieruchomości; kompleksowe przeprowadzenie transakcji od przygotowania dokumentów i umów po negocjacje handlowe; zasad prezentacji lokalu.

Przed podpisaniem umowy przedstawiamy klientom przejrzysty draft, na podstawie którego opracowujemy właściwy dokument.

VI. Prowizja
W umowie musi zostać zawarta stawka pośrednika. Wpływa na nią szereg czynników, wśród których wyróżniamy przede wszystkim aktualna sytuacja na rynku nieruchomości.

Umowa na wyłączność zyskuje coraz większą popularność wśród klientów. Skontaktuj się z naszym agentem i sprawdź, co możesz zyskać, współpracując z jedną, profesjonalną agencją nieruchomości.

2) Jak bezpiecznie podpisać umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy kupującego i sprzedającego. Zdecydowana większość osób, które planują zakup nieruchomości, prędzej czy później zwraca się do nas z pytaniami o formę umowy przedwstępnej oraz jej założenia. Jako doświadczeni pośrednicy w obrocie nieruchomościami wiemy, na co zwrócić uwagę podczas zawierania takie umowy. Nasi klienci mogą liczyć na profesjonalne przeprowadzenie przez każdy etap wyboru i zakupu nieruchomości. Rozumiemy, jak istotne jest bezpieczeństwo i przejrzystość całego procesu, dlatego chętnie dzielimy się z państwem kompleksową wiedzą na temat bezpiecznego podpisania umowy przedwstępnej. Cała procedura sprzedaży/zakup nieruchomości często przeciąga się w czasie. Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy stron po ustaleniu wszystkich elementów właściwej umowy, aż do momentu jej podpisania. Zdecydowana większość transakcji na rynku nieruchomości prowadzona jest dwuetapowo, co świadczy o skuteczności umów przedwstępnych cywilnoprawnych, jak i umów przedwstępnych podpisywanych u notariusza.

Umowa przedwstępna — czym jest i kiedy ją podpisujemy?
Znaleźliśmy wymarzone mieszkanie i samodzielnie lub za pośrednictwem wybranego agenta nieruchomości skontaktowaliśmy się ze sprzedającym. Wynegocjowaliśmy cenę, która nas satysfakcjonuje. Kolejnym etapem całego procesu będzie podpisanie umowy przedwstępnej. Ten praktyczny dokument to nic innego, jak zobowiązanie, że w określonym czasie podpiszemy umowę docelową. Umowa przedwstępna może służyć także rezerwacji danego lokalu, gwarant, że nie zostanie sprzedane nikomu innemu. Umowa zabezpiecza interesy sprzedającego i kupującego. Nie podpisując umowy przedwstępnej, każda ze stron może wycofać się z transakcji w dowolnym momencie.

Jakie dane powinny by zawarte w umowie przedwstępnej?
Kluczowym elementem umowy przedwstępnej jest jasne zobowiązanie dwóch stron (sprzedający i kupujący) do zawarcia ostatecznej umowy, na podstawie której w przyszłości zostanie przeniesiona własność nieruchomości. Klienci naszego biura nieruchomości mogą liczyć na pomoc w sporządzeniu takiej umowy. Dysponujemy aktualnymi wzorami tego rodzaju umów. Podstawowym elementem każdej umowy przedwstępnej w branży nieruchomości jest lokalizacja nieruchomości oraz jej cena. W dokumencie znajduje się informacja o terminach wpłat zadatku, ew. transz kredytu i dacie przekazania lokalu sprzedającemu. W umowie przedwstępnej powinny być zawarte informacje o warunkach, na jakich rozliczymy niezgodności np. w metrażu nieruchomości, której dotyczy dokument. Umowa przedwstępna reguluje kwestię opóźnień w przekazaniu lokalu oraz informuje o konsekwencjach zerwania umowy.

Umowa przedwstępna: cywilnoprawna a notarialna.

Wymienione typy umowy przedwstępnej wyglądają niemal identycznie, jednak różnica między nimi jest zdecydowana. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to pewniejsze zabezpieczenie interesów każdej ze stron. Większa waga umowy sporządzonej u notariusza dotyczy możliwości ubiegania się o swoje prawa przed sądem w przypadku, gdy jedna ze stron nie wykona postanowień w niej zawartych. W przypadku niedopełnienia postanowień umowy przedwstępnej przez którąś ze stron pokrzywdzony występuje z powództwem o tzw. zastępcze oświadczenie woli. Mówiąc najprościej, w przypadku gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy lub wykonania któregoś z jej postanowień, druga ze stron ma prawo wstąpienia na drogę sądową i wnioskowania o wypełnienie wszystkich postanowień w niej zawartych. Rekomendujemy podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego osobom w 100% zdecydowanym na zakup danej nieruchomości. Kupującym, którzy mający uzasadnione podejrzenia, że mogą nie sprostać założeniom umowy przedwstępnej, sugerujemy wybór innych środków prawnych, które równie dobrze zabezpieczą ich interesy. Gdy realizacja postanowień umowy okaże się niemożliwa, np. w sytuacji, gdy bank odmówił nam kredytu, wystarczy rozliczyć zaliczkę/zadatek i roszczenia odszkodowawcze, jeśli była o nich mowa w umowie. Wśród kosztów odszkodowawczych najczęściej spotykamy opłaty sądowe i skarbowe oraz koszty sporządzenia umowy. Zaletą umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest brak konieczności weryfikowania wszystkich dokumentów na własną rękę. O poprawność i sprawdzenie wiarygodności zadba notariusz. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego nie jest konieczne podpisywanie umowy przedwstępnej, ponieważ jej funkcję spełnia umowa deweloperska, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowę przedwstępną powinniśmy rozważać w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Pamiętajmy, że rozwiązanie to nie jest obligatoryjne. Prawo nie nakazuje zawierania umowy przedwstępnej, jednak w przypadku transakcji tak ważnej, jak zakup mieszkania, rekomendujemy wybór tej formy zabezpieczenia swoich interesów.

Wspólnie z naszymi klientami analizujemy dostępne formy umów przedwstępnych, tak by dopasować ich rodzaj do specyfiki konkretnej transakcji. Odpowiednio dobrana forma umowy przedwstępnej ma wpływ na bezpieczeństwo całej transakcji i wszelkie skutki prawne, mogące wynikać z dokumentu w przyszłości.  
 

3) Co to jest służebność ?

Służebność mieszkania to zabezpieczenie prawne, na mocy którego osoba lub grupa osób zyskuje dożywotnie prawa do korzystania z danej nieruchomości. Pojęcie służebności (łac. servitus) jest nieco szersze: definiujemy je jako ograniczone prawo rzeczowe. Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje służebności: służebność gruntową, służebność osobistą i służebność przesyłu.

Ustanowienie służebności mieszkania: jak to zrobić?

Skuteczne zawarcie prawa służebności mieszkania wymaga wizyty u notariusza. Akt notarialny będzie dowodem praw i obowiązków osoby posiadającej służebność. Po sporządzeniu dokumentu do księgi wieczystej zostaje wprowadzony tożsamy z umową zapis. Na osobie sporządzającej akt, czyli notariuszu, ciąży obowiązek niezwłocznego wprowadzenia zapisu w odpowiedniej rubryce księgi wieczystej nieruchomości. Zmiany widnieją w księdze już tego samego dnia, w którym miało miejsce podpisanie umowy. W dokumencie przedstawiane są ważne dane dotyczące służebnika, czyli osoby, na której rzecz przenoszone są prawa właściciela. W niektórych przypadkach służebność może zostać ustawiona na podstawie wyroku sądowego lub decyzji administracyjnej. W każdym przypadku do księgi wieczystej zostaje wprowadzony zapis o służebności. Podpisanie umowy służebności reguluje istotne kwestie praktyczne, związane z późniejszym użytkowaniem nieruchomości. W zapisach umowy może znaleźć się informacja na temat zakresu korzystania z pomieszczeń przez służebnika, możliwości przeprowadzania remontów w części nieruchomości objętej służebnością itp.

Prawa osób ze służebnością mieszkania

Umowa o służebności określa, z jakich pomieszczeń i sprzętów wspólnych może korzystać służebnik. Służebność dotyczy konkretnej osoby, jej małżonka oraz niepełnoletniego potomstwa. W umowie należy zawrzeć zapis informujący o dzieleniu opłat ze służebnikiem. W przeciwnym wypadku służebnik nie będzie zobligowany do dokonywania żadnych wpłat na media, z których korzysta.

Wygaśnięcie lub zamiana służebności mieszkania

Służebność nieruchomości należy do grupy praw niezbywalnych. Nie można jej odziedziczyć, przenieść na inną osobę lub zapisać komuś w spadku. Momentem, w którym służebność mieszkaniowa wygasa, jest śmierć służebnika. W określonych przypadkach istnieje możliwość zamiany służebności na rentę, która będzie wypłacana na rzecz służebnika przez właściciela nieruchomości. Zamiana służebności na rentę w domyśle skutkuje pogorszeniem sytuacji życiowej służebnika i ma charakter alimentacyjny. Zamiana służebności na rentę możliwa jest np. w przypadku, gdy służebnik notorycznie niszczy mienie właściciela nieruchomości lub zakłóca jego spokój. Wysokość wypłacanego świadczenia każdorazowo określana jest w ramach postępowania sądowego. Pod uwagę brana jest wartość służebności. Sądy często korzystają z ustawy o podatku od spadków i darowizn, oceniając wartość służebności jako 4% wartości mieszkania przy uwzględnieniu 10-letniego okresu jako mnożnika.

Jak sprzedać mieszkanie ze służebnością?

Lokale, na których ciąży służebność pojawiają się na rynku nieruchomości. Takie mieszkania lub domy można kupować i sprzedawać i nie jest do tego wymagana zgoda służebnika. Prawo służebności jest niezbywalne i zmiana właściciela lokalu nie znosi tego obowiązku. Kupując mieszkanie ze służebnością, będziemy musieli stosować się do uprawnień, jakie wynikają z umowy. W ofertach zakupu tego rodzaju lokali w oczy może rzucić się niska cena. Na podstawie wyceny służebności mieszkaniowej, wyliczeń rzeczoznawcy ustalana jest cena takie lokalu. Od rynkowej ceny nieruchomości odejmujemy wartość służebności.

Czym różnią się prawo dożywocia i służebność mieszkaniowa?

Służebność mieszkania bywa mylona z prawem dożywocia. W praktyce to dwa zupełnie inne instrumenty prawne. Umowa dożywocia wiąże się z przekazaniem nieruchomości z zastrzeżeniem dożywotniego mieszkania dla danej osoby wraz z zapewnieniem jej opieki, wyżywienia oraz pochówku. Osoba, której dotyczy prawo dożywocia, traktowana jest jak domownik. Jeśli mówimy o osobie mającej służebność mieszkaniową, ma ona prawo do mieszkania w lokalu i nie ciąży na niej obowiązek opłacanie czynszu. Osoba ze służebnością może korzystać z pomieszczeń w celu zaspokojenia swoich potrzeb. Wśród nich wyróżniamy:

• prawo do zamieszkiwania,
• prawo do wypoczynku,
• prawo do snu,
• prawo do przyrządzania posiłków i zaspokajania potrzeb żywnościowych,
• prawo do zaspokajania potrzeb kulturalnych.
   

Jeśli macie Państwo dodatkowe pytania o służebność mieszkaniową zachęcamy do kontaktu z naszymi doradcami. Ważną informacją dla wielu osób zainteresowanych tematyką służebności z pewnością będzie fakt, że służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

4) Jaki podatek zapłacę od sprzedaży mieszkania ?

Inwestowanie w mieszkania lub domy bywa niezwykle dochodowym biznesem. Każda transakcja tego rodzaju podlega opodatkowaniu. W codziennej pracy biura nieruchomości często spotykamy się z zapytaniami o kwestie podatkowe, związane ze zbyciem nieruchomości. Zysk pochodzący ze sprzedaży nieruchomości jest wliczany do podatku dochodowego od osób fizycznych, jednak istnieją sytuacje, w których unikniemy opodatkowania. Jakie warunki należy spełnić, by nie płacić podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania? Jakie pułapki czekają na osoby sprzedające nieruchomość? Jakie transakcje i w jakim czasie podlegają opodatkowaniu? Przedstawiamy Państwu kompleksowy poradnik na temat głównych zagadnień związanych z opodatkowaniem sprzedaży na rynku nieruchomości.

Jakiemu opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu?

Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu lat od daty zakupu, musimy liczyć się z koniecznością opłacenia podatku dochodowego. Podatek zapłaci każdy, kto zbył nieruchomość przed upływem pięciu lat. Okres ten liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym miał miejsce zakup lub ukończenie budowy sprzedawanej nieruchomości. Obecnie nie jest konieczne uiszczanie podatku od sprzedaży nieruchomości kupionych przed 31 grudnia 2012 roku. Osoby planujące zbyć nieruchomość zakupioną w 2013 roku będą zwolnione z podatku dochodowego, jeśli sprzedaż nastąpi 1 stycznia 2019 roku lub później, osoby sprzedające nieruchomość zakupioną w 2014 roku nabędą prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości z początkiem roku 2020.

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania = 0 zł

Opcja 1: sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat podatkowych
Najprostszym sposobem na uniknięcie konieczności opłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości będzie dokonanie transakcji dopiero po upływie pięciu lat od jej nabycia. Przypominamy, że zgodnie z obowiązującym prawem liczymy lata podatkowe, a nie kalendarzowe.

Opcja 2: sprzedaż nieruchomości bez zysku
Wielu inwestorów nie może sobie pozwolić na sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat podatkowych. Jeżeli nie jesteśmy w stanie spełnić pierwszej opcji, a np. sytuacja na rynku uległa zmianie, przez co wartość nieruchomości spadła, unikniemy konieczności uiszczenia podatku dochodowego. Wykazując dochód wynoszący zero złotych lub stratę, zniknie podstawa prawna do naliczenia podatku. Dochód ze sprzedaży liczymy w prosty sposób. Wystarczy zestawić cenę zakupu nieruchomości z ceną sprzedaży. Prawo przewiduje konieczność opłacenia podatku w wysokości 19% od dochodu.

Opcja 3: sprzedaż i zakup nowej nieruchomości
Jeśli podatek od sprzedaży nieruchomości został naliczony, ponieważ nie minęło pięć lat od wejścia w jej posiadanie i dochód z jej sprzedaży był wyższy od zera, istnieje możliwość obniżenia tego podatku. Opcja dotyczy w dużej mierze osób, które sprzedały nieruchomość otrzymaną w ramach spadku lub darowizny. Zostając właścicielem domu na skutek otrzymania spadku lub darowizny nie ponosimy kosztów jej zakupu. 19% od jej wartości może okazać się naprawdę sporą sumą. Jeśli w ciągu dwóch lat podatkowych od sprzedaży nieruchomości przeznaczymy dochód na zakup nowej nieruchomości, podatek zostanie obniżony lub zredukowany do zera. Wysokość podatku zależy od kwoty, jaką przeznaczymy na zakup nieruchomości. Jeśli będzie to tylko 1/3 dochodu, pozostałe 2/3 będą podlegały opodatkowaniu. Stosując to rozwiązanie, należy pamiętać o kontakcie z US i uwzględnieniem tej czynności w deklaracji podatkowej.

Gdzie jest haczyk? 7 pułapek podatkowych, na które należy uważać, gdy sprzedajemy nieruchomość:

1. Urząd skarbowy, a zakup nieruchomości w celu uzyskania przychodu
Zwolnienie z konieczności uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19 procent, po upływie pięciu lat podatkowych od nabycia nieruchomości dotyczy tylko i wyłącznie majątku osobistego. W przypadku, gdy Urząd Skarbowy stwierdzi, że sprzedający wszedł w posiadanie nieruchomości w celu osiągnięcia przychodu, podatek może zostać naliczony także wtedy, gdy sprzedaż miała miejsce po przekroczeniu pięcioletniego progu. Konkretne kwestie związane z obrotem nieruchomościami traktowanym jako działalność gospodarcza rozwieje kontakt z doradcą podatkowym.

2. Meldunek, a podatek
Obowiązujące niegdyś przepisy, umożliwiające zwolnienie z konieczności opłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, gdy byliśmy w niej zameldowani przez rok, zostały zniesione. Nie ma możliwości dokonania sprzedaży nieruchomości i zwolnienia z podatku powołując się na 12-miesięczny  meldunek w sprzedawanym mieszkaniu lub domu.

3. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na kolejną inwestycję mieszkaniową
Zakup nowego mieszkania ze środków, będących dochodem ze sprzedaży innej nieruchomości, której posiadaczami zostaliśmy w okresie krótszym niż pięć lat podatkowych, wiąże się z pewnym ryzykiem. Nie mamy się czego obawiać, jeśli zamieszkamy w danym domu lub mieszkaniu. Jeśli Urząd Skarbowy stwierdzi, że nieruchomość została nabyta do dalszej odsprzedaży lub w celu zarobkowym, podatek zostanie naliczony mimo spełnienia wszystkich określonych w prawie warunków.

4. Nieruchomość jako spadek lub darowizna
Jednym z najczęstszych błędów, jakie popełniają podatnicy, jest utożsamianie wejścia w posiadanie mieszkania i jego późniejszej sprzedaży jako jednej transakcji. Osoby wchodzące w posiadanie nieruchomości na skutek dziedziczenia po bliskim nie płacą podatku. Wejście w posiadanie i sprzedaż to dwie oddzielne transakcje, a zwolnienie opłat w pierwszej nie definiuje ulg podczas drugiej. Jeśli właściciel nieruchomości, który nabył ją w ramach postępowania spadkowego, zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat podatkowych, koszty podatkowe mogą być niezwykle dotkliwe.

5. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na zakup działki
W przypadku wydatku na nowy cel mieszkaniowy należy wybierać działkę budowlaną. Selekcji odpowiednich działek dokonujemy na podstawie planu miejscowego lub decyzji. W przypadku, gdy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną lub np. działalność komercyjną, przepisy podatkowe nie mają tu zastosowania.

Podatek od sprzedaży nieruchomości:

Zgodnie z obowiązującymi zasadami, podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) zapłacimy w kilku sytuacjach.  Zapłacą go osoby, które wzbogaciły się na skutek:

I) zbycia nieruchomości w całości lub części, a także udziału w nieruchomości,

II) zbycia prawa do użytkowania własnościowego mieszkania spółdzielczego, a także lokalu użytkowego i domu jednorodzinnego

III) zbycia prawa do użytkowania wieczystego gruntów.

Dobra sytuacja na rynku nieruchomości powoduje, że wielu naszych klientów rozważa sprzedaż swoich nieruchomości i dalsze inwestycje. Korzystając z pośrednictwa naszego biura, masz pewność, że transakcja zostanie gruntownie przeanalizowana pod względem podatkowym. Znamy skuteczne sposoby na radzenie sobie z pułapkami podatkowymi, wiemy jak ich unikać.
 

5) Czy można kupić mieszkanie z hipoteką ?

Zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką może wydawać się inwestycją podwyższonego ryzyka. W przygotowanym poradniku postaramy się udowodnić Państwu, że planując zakup mieszkania czy domu nie warto z automatu skreślać takich ofert. Przez długi czas mieszkania z hipoteką nie cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród potencjalnych nabywców. Na przestrzeni lat obserwujemy większe zainteresowanie takimi nieruchomościami. Zakup zadłużonego mieszkania nie jest ryzykowną inwestycją, a cała transakcja nie wiąże się z komplikacjami czy trudnościami dla inwestora. Jak wygląda zakup mieszkania lub domu obciążonego kredytem hipotecznym? Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z obciążoną hipoteką? Jakie kroki prowadzą do bezpiecznego zakupu mieszkania z hipoteką?

Hipoteka to zabezpieczenie wykonania zobowiązań pieniężnych. Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Temat hipoteki i ksiąg wieczystych przybliżamy Państwu w osobnym wpisie.

ZAKUP MIESZKANIA Z HIPOTEKĄ W PIĘCIU KROKACH:

I. Sprawdzenie działu IV księgi wieczystej nieruchomości
Proces zakupu mieszkania z hipoteką rozpoczynamy od sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości. W oddzielnym poście przybliżamy Państwu charakterystykę tego rejestru. Księgę wieczystą sprawdzimy w internecie, na podstawie numeru otrzymanego od sprzedającego. Informacje odnoszące się do obciążeń hipotecznych nieruchomości zawarte są w dziale IV. Dane w nim zawarte dotyczą:

• wysokości zabezpieczenia hipotecznego,
• danych sprzedającego,
• kwoty kredytu mieszkaniowego, jaki został zaciągnięty na zakup nieruchomości,
• ewentualnych egzekucjach komorniczych,
• innych obciążeniach ciążących na nieruchomości.

II. Załatwienie spraw w banku
Przed zakupem mieszkania z hipoteką niezbędna będzie drobiazgowa analiza umowy kredytowej, która została podpisana na jego zakup. Kluczowymi kwestiami są warunki wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego. To kupujący powinien sprawdzić, czy możliwe będzie spłacenie zobowiązania zgodnie ze stawianymi przez bank warunkami. W przypadku pominięcia tego kroku może pojawić się ryzyko, że hipoteka nie zostanie wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości. Sprzedający nieruchomość powinien przedstawić inwestorowi zaświadczenie o stanie zadłużenia obciążającym hipotekę. W dokumencie przygotowanym przez pracownika banku znajdziemy informacje o wszystkich opłatach dodatkowych i warunkach spłaty kredytu. W zaświadczeniu musi być zawarta zgoda na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty kredytu. Bank uwzględni także informacje o rachunku, na jaki ma zostać przelana należność oraz terminie, w jakim należy dokonać płatności.

III. Podpisanie umowy przedwstępnej
Jeśli analiza dokumentów zakończyła się pozytywnymi wnioskami, przyjdzie czas na podpisanie umowy przedwstępnej. W dokumencie powinny zostać zawarte standardowe informacje dotyczące nieruchomości. Dodatkową kwestią jest uzupełnienie umowy o dane na temat zasad spłaty kredytu. Rynek oferuje kilka form spłaty; decydując się na zakup mieszkania z hipoteką, nasi doradcy dobiorą dla Państwa najkorzystniejszą z nich.

IV. Zmiana właściciela nieruchomości
Najważniejszy etap transakcji wiążę się z wizytą w kancelarii notarialnej. Notariusz sporządzi umowę w formie aktu i dopilnuje, by wszystkie zapisy były poprawne i zgodne z obowiązującym prawem. Kupujący musi pamiętać o obowiązku wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

V. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Hipoteka wygasa, gdy kredyt na mieszkanie zostaje spłacony. Do jej wykreślenia konieczne jest działanie właściciela nieruchomości. W celu dokonania stosownego wpisu do księgi wieczystej lokalu konieczne będzie uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia z banku. Bank, który udzielił kredytu powinien wystawić oświadczenie o spłacie długu. Wykreślanie hipoteki na rzecz zbywcy to czynność, z jaką spotykamy się w naszej codziennej pracy. Nasi doradcy służą pomocą w zakupie i sprzedaży nieruchomości z obciążoną hipoteką. Banki dysponują wzorami takich oświadczeń. Standardowo zawierają one dane takie jak:

• dane osobowe kredytobiorcy
• numer księgi wieczystej nieruchomości
• informacje o spłaceniu długu zabezpieczonego hipoteką
• pozwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Z oświadczeniem podpisanym przez osobę posiadającą uprawnienia do reprezentowania banku udajemy się do Sądu Rejonowego, pod który podlega nieruchomość. Konieczne będzie wypełnienie wniosku o wpis w księdze wieczystej na stosownym druku. Skuteczne wykreślenie hipoteki nie będzie możliwe bez wniesienia opłaty za wykreślenie.

Zakup mieszkania zadłużonego w obcej walucie

Zakup mieszkania lub domu, na które zaciągnięto kredyt w walucie obcej, wygląda podobnie do zakupu mieszkania kupionego na kredyt w złotówkach. Transakcje różni fakt, że bank przelicza zadłużenie na PLN. W wielu przypadkach wartość zadłużenia jest wyższa niż wartość samego domu lub mieszkania. Kto jest zobowiązany do spłacenia kwoty, która wynika z obliczeń banku? Obowiązek wyrównania nadwyżki ciąży na sprzedającym mieszkanie.

W naszej codziennej pracy spotykamy się z wieloma transakcjami na nieruchomościach z hipoteką. Mamy wieloletnie doświadczenie w obsłudze tego segmentu rynku. Decydując się na pomoc naszych agentów zyskujecie Państwo pewność, że cały proces przebiegnie szybko, sprawnie i bezpiecznie.

6) Jakie koszty poniosę przy zakupie mieszkania , domu ?

Znalezienie wymarzonego mieszkania to sztuka. Kiedy wybierzemy odpowiedni lokal, warto sprawdzić z jakimi opłatami dodatkowymi będziemy musieli liczyć się podczas jego zakupu. Podstawowym i najbardziej znaczącym wydatkiem będzie oczywiście cena, jaką przyjdzie nam zapłacić za mieszkanie. Zależnie od tego, czy decydujemy się na zakup mieszkania za gotówkę lub będziemy posiłkować się kredytem, opłaty zmieniają się. Stawki notariuszy i inne opłaty dodatkowe różnią się w zależności od tego, czy wybraliśmy nieruchomość z rynku pierwotnego lub wtórnego. Z jakimi wydatkami wiąże się zakup mieszkania? Jak obniżyć koszty dodatkowe podczas zakupu mieszkania lub domu? Ile wyniesie ostateczna suma inwestycji w nieruchomość? Przygotowaliśmy kompleksowy poradnik dla planujących zakup mieszkania.

1. Kupuję mieszkanie z rynku pierwotnego

Osoby planujące zakup nowego mieszkania, są w korzystniejszym położeniu, niż klienci, którzy chcą wejść w posiadanie mieszkania z rynku wtórnego. Kupując nowe mieszkanie, możemy liczyć na zwolnienie z konieczności opłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Jeśli deweloper, który zajmuje się budową inwestycji, zleca sprzedaż lokali agencji nieruchomości, często bierze na siebie 100% prowizji agenta. Umowa między agencją to zdecydowana korzyść dla klientów biura nieruchomości. W kieszeni kupującego może zostać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, które można przeznaczyć np. na wykończenie zakupionego mieszkania/domu.

Koszty transakcyjne zakupu mieszkania z rynku pierwotnego to:

a) taksa notarialna to nic innego, jak wynagrodzenie notariusza – maksymalne stawki taksy notarialnej są takie same jak w przypadku opłat dotyczących zakupu mieszkania z rynku wtórnego. W naszym kraju od 2004 roku obowiązuje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne wysokości taksy notarialnej. Wysokość wynagrodzenia notariusza jest zależna od ceny nieruchomości.

b) odpis aktu notarialnego
Oryginalne akty notarialne przechowywane są w kancelarii. Przy zakupie nieruchomości musimy liczyć się z koniecznością zapłacenia za odpis. Ceny odpisu z aktu notarialnego różnią się w zależności od stawek wybranej kancelarii.

c) założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności
Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, musimy liczyć się z koniecznością otwarcia księgi wieczystej. Wiąże się to ze stałą opłatą w wysokości 60 zł. Kolejnym kosztem jest dokonanie wpisu własności do księgi, zapłacimy za to 200 zł.

2. Kupuję mieszkanie z rynku wtórnego

Minusem zakupu mieszkania z rynku wtórnego są dodatkowe koszty transakcyjne w postaci podatku od czynności cywilno-prawnych. Każdy inwestor jest zobowiązany do uiszczenia opłaty w ustawowo       wyznaczonej  wysokości . Polskie prawo nie przewiduje ulg w tym zakresie. Najczęściej uiszczamy  tą opłatę u notariusza. Kupując dom lub mieszkanie z rynku wtórnego, zapłacimy także taksę notarialną, będziemy zobligowani do dokonania opłaty za odpis aktu notarialnego i wpis prawa własności do księgi wieczystej. W koszty transakcyjne należy wliczyć także prowizję agencji, jeśli zdecydujemy się skorzystać z pomocy bookera nieruchomości.

3. Kupuję nieruchomość na kredyt

Wiele transakcji na rynku nieruchomości finansowane jest dzięki wsparciu kredytu hipotecznego. Kupując dom lub mieszkanie na kredyt, musimy liczyć się z kilkoma dodatkowymi opłatami. Znaczącą sumą są koszty, jakie będziemy musieli ponieść na rzecz banku, w którym podpiszemy umowę kredytową. Konieczne będzie pokrycie kosztów wpisu prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej. Suma tych opłat jest stała i wynosi ona 400 zł. Ustanowienie hipoteki jest opodatkowane, a koszt tej czynności to 250 zł. Nieruchomość finansowania kredytem to także koszt ubezpieczenia nieruchomości z cesją oraz coraz częściej spotykany koszt dodatkowy w postaci ubezpieczenia pomostowego. Tematykę ubezpieczeń nieruchomości finansowanych kredytem hipotecznym przybliżymy Państwu w oddzielnym wpisie.

Odpowiedzialne planowanie zakupu nieruchomości to świadomość kosztów dodatkowych. W przypadku pytań lub niejasności, związanych z kosztami transakcyjnymi zakupu domu lub mieszkania wyjaśnią Państwu nasi agenci.