Służebność mieszkania to zabezpieczenie prawne, na mocy którego osoba lub grupa osób zyskuje dożywotnie prawa do korzystania z danej nieruchomości. Pojęcie służebności (łac. servitus) jest nieco szersze: definiujemy je jako ograniczone prawo rzeczowe. Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje służebności: służebność gruntową, służebność osobistą i służebność przesyłu.
Ustanowienie służebności mieszkania: jak to zrobić?
Skuteczne zawarcie prawa służebności mieszkania wymaga wizyty u notariusza. Akt notarialny będzie dowodem praw i obowiązków osoby posiadającej służebność. Po sporządzeniu dokumentu do księgi wieczystej zostaje wprowadzony tożsamy z umową zapis. Na osobie sporządzającej akt, czyli notariuszu, ciąży obowiązek niezwłocznego wprowadzenia zapisu w odpowiedniej rubryce księgi wieczystej nieruchomości. Zmiany widnieją w księdze już tego samego dnia, w którym miało miejsce podpisanie umowy. W dokumencie przedstawiane są ważne dane dotyczące służebnika, czyli osoby, na której rzecz przenoszone są prawa właściciela. W niektórych przypadkach służebność może zostać ustawiona na podstawie wyroku sądowego lub decyzji administracyjnej. W każdym przypadku do księgi wieczystej zostaje wprowadzony zapis o służebności. Podpisanie umowy służebności reguluje istotne kwestie praktyczne, związane z późniejszym użytkowaniem nieruchomości. W zapisach umowy może znaleźć się informacja na temat zakresu korzystania z pomieszczeń przez służebnika, możliwości przeprowadzania remontów w części nieruchomości objętej służebnością itp.
Prawa osób ze służebnością mieszkania
Umowa o służebności określa, z jakich pomieszczeń i sprzętów wspólnych może korzystać służebnik. Służebność dotyczy konkretnej osoby, jej małżonka oraz niepełnoletniego potomstwa. W umowie należy zawrzeć zapis informujący o dzieleniu opłat ze służebnikiem. W przeciwnym wypadku służebnik nie będzie zobligowany do dokonywania żadnych wpłat na media, z których korzysta.
Wygaśnięcie lub zamiana służebności mieszkania
Służebność nieruchomości należy do grupy praw niezbywalnych. Nie można jej odziedziczyć, przenieść na inną osobę lub zapisać komuś w spadku. Momentem, w którym służebność mieszkaniowa wygasa, jest śmierć służebnika. W określonych przypadkach istnieje możliwość zamiany służebności na rentę, która będzie wypłacana na rzecz służebnika przez właściciela nieruchomości. Zamiana służebności na rentę w domyśle skutkuje pogorszeniem sytuacji życiowej służebnika i ma charakter alimentacyjny. Zamiana służebności na rentę możliwa jest np. w przypadku, gdy służebnik notorycznie niszczy mienie właściciela nieruchomości lub zakłóca jego spokój. Wysokość wypłacanego świadczenia każdorazowo określana jest w ramach postępowania sądowego. Pod uwagę brana jest wartość służebności. Sądy często korzystają z ustawy o podatku od spadków i darowizn, oceniając wartość służebności jako 4% wartości mieszkania przy uwzględnieniu 10-letniego okresu jako mnożnika.
Jak sprzedać mieszkanie ze służebnością?
Lokale, na których ciąży służebność pojawiają się na rynku nieruchomości. Takie mieszkania lub domy można kupować i sprzedawać i nie jest do tego wymagana zgoda służebnika. Prawo służebności jest niezbywalne i zmiana właściciela lokalu nie znosi tego obowiązku. Kupując mieszkanie ze służebnością, będziemy musieli stosować się do uprawnień, jakie wynikają z umowy. W ofertach zakupu tego rodzaju lokali w oczy może rzucić się niska cena. Na podstawie wyceny służebności mieszkaniowej, wyliczeń rzeczoznawcy ustalana jest cena takie lokalu. Od rynkowej ceny nieruchomości odejmujemy wartość służebności.
Czym różnią się prawo dożywocia i służebność mieszkaniowa?
Służebność mieszkania bywa mylona z prawem dożywocia. W praktyce to dwa zupełnie inne instrumenty prawne. Umowa dożywocia wiąże się z przekazaniem nieruchomości z zastrzeżeniem dożywotniego mieszkania dla danej osoby wraz z zapewnieniem jej opieki, wyżywienia oraz pochówku. Osoba, której dotyczy prawo dożywocia, traktowana jest jak domownik. Jeśli mówimy o osobie mającej służebność mieszkaniową, ma ona prawo do mieszkania w lokalu i nie ciąży na niej obowiązek opłacanie czynszu. Osoba ze służebnością może korzystać z pomieszczeń w celu zaspokojenia swoich potrzeb. Wśród nich wyróżniamy:
- prawo do zamieszkiwania,
- prawo do wypoczynku,
- prawo do snu,
- prawo do przyrządzania posiłków i zaspokajania potrzeb żywnościowych,
- prawo do zaspokajania potrzeb kulturalnych.
Jeśli macie Państwo dodatkowe pytania o służebność mieszkaniową zachęcamy do kontaktu z naszymi doradcami. Ważną informacją dla wielu osób zainteresowanych tematyką służebności z pewnością będzie fakt, że służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.
