Zakup nieruchomości bez ryzyka: czym jest rachunek powierniczy?

Od wejścia w życie ustawy deweloperskiej wszelkie transakcje pomiędzy inwestorem a deweloperem odbywają się za pośrednictwem rachunku w określonym banku. Kupujący gromadzi środki na specjalnym koncie. Najlepiej, jeśli korzystamy z zamkniętego rachunku powierniczego, chociaż drugi typ: rachunek otwarty również ma zalety. Kupowanie nieruchomości w powstających inwestycjach, także na wczesnym etapie budowy przestało być kojarzone z podwyższonym ryzykiem. Fundusze zgromadzone są bezpieczne, nawet wtedy, gdy deweloper ogłosi upadłość. Czym charakteryzuje się rachunek powierniczy? Jak działa taki rachunek?

Zakup mieszkania w powstającej inwestycji: transakcja bez ryzyka.

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wiele osób obawiało się kupowania tzw. dziury w ziemi. Zdecydowana większość film deweloperskich nie korzystała z kredytów bankowych, a finansowała budowę ze środków przyszłych mieszkańców budynku. Zawirowania na rynku, problemy finansowe związane z innymi projektami wykonawcy czy upadek dewelopera mógł wiązać się z wieloma problemami dla inwestorów. Media nagłaśniały wiele spraw, w których kupujący byli pozbawiani oszczędności całego życia lub musieli spłacać kredyty za mieszkania, w których nie mogli zamieszkać. 16.09.2011 roku zaczęła obowiązywać ustawa, która zabezpiecza interesy nabywców nieruchomości.

Jak działają rachunki powiernicze?

Rachunek powierniczy łączy interesy trzech podmiotów: inwestora, dewelopera oraz banku. Forma prawna rachunku powierniczego działa dwutorowo. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z prawnym połączeniem pomiędzy powiernikiem, czyli deweloperem, a kupującym. Drugie dotyczy banku i dewelopera.

Jakie są typy rachunków powierniczych?

Rachunek powierniczy to nic innego jak produkt bankowy służący do rozliczeń pomiędzy kupującym i deweloperem. Informacja o rodzaju rachunku powierniczego konkretnej inwestycji zawsze znajduje się w prospekcie informacyjnym. Zasadniczo wyróżniamy cztery główne środki ochrony kupującego: rachunek powierniczy zamknięty, rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową, rachunek powierniczy z gwarancją bankową i otwarty rachunek powierniczy. W przypadku gwarancji bankowej rachunku otwartego otrzymamy natychmiastowy zwrot wpłaconej kwoty, gdy odstąpimy od umowy lub gdy deweloper upadnie. Tańszą wersją gwarancji bankowej jest gwarancja ubezpieczeniowa. To tańszy instrument, gwarantujący nam zwrot wpłaconych pieniędzy przez wybraną firmę ubezpieczeniową bez udziału banku. Obydwie z gwarancji wygasają w momencie przeniesienia prawa własności na inwestora. Poniżej przedstawiamy różnice pomiędzy rachunkiem otwartym i zamkniętym.

Jakie są różnice pomiędzy otwartym i zamkniętym rachunkiem powierniczym?

Umowa deweloperska precyzuje warunki, na jakich dokonywane są przelewy na rzecz dewelopera. Bank staje się pośrednikiem i strażnikiem naszych pieniędzy. W przypadku rachunku otwartego, bank kontroluje postępy na budowie i w miarę realizacji kolejnych etapów prac, dokonuje płatności na rzecz dewelopera. Weryfikacja postępów dokonywana jest na podstawie wpisów do dziennika budowy. Zapisy potwierdzane są przez pracownika banku posiadającego odpowiednią wiedzę i uprawnienia budowlane. W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego transakcja jest maksymalnie bezpieczna. Pieniądze zostają przekazane deweloperowi dopiero po ukończeniu inwestycji i podpisaniu aktu notarialnego, na mocy którego własność lokalu przenoszona jest na nabywcę. Zamknięty rachunek powierniczy to pełna ochrona interesów kupującego w obliczu ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Rachunki powiernicze pozytywnie wpłynęły na obrót mieszkaniami z rynku pierwotnego. Dzięki nim inwestorzy mogą wybierać z bogatego portfela mieszkań dostępnych w inwestycji, już na jej początkowym etapie. Wcześniejszy zakup to możliwość wynegocjowania konkurencyjnej ceny lokalu.